房地产信托卷土重来:信托公司关注房地产项目

　　随着股票市场波动的加大，信托公司投资于金融类的产品明显减少，与之相对应的是：房地产信托计划明显增多。来自权威部门的统计数据显示：去年全国房地产企业通过信托公司发行集合信托计划募集了121.5亿元，占去年集合信托计划募集资金总规模的11.3%。

　　3月，北京信托推出“瑞信”房地产投资集合资金信托计划，此前的2月，江苏省国际信托投资有限公司也发行了一个房地产股权信托计划。

　　当众多的调控组合拳如此密集地针对地产行业推出时，通过信托向资本市场伸手要钱或将重新进入地产开发商的视野，但其会否如愿成为地产商的“救命稻草”还是未知数。

　　房企通过信托融资需求增大

　　今年2月份，全国房地产企业通过信托公司共发行集合信托计划35个，其中投向房地产领域的信托计划有4个，占总规模的15.24%。相比去年全年的平均水平有较大幅度提升。而2007年，在整个房市火热、回款贷款不愁的环境下，为重庆单个项目而成立的地产信托计划为零。这表明，房地产企业通过信托渠道融资的需求大大增加，这一市场正逐渐回暖。

　　不仅信托公司更着重地产信托业务，为保住项目和融资渠道，地产公司对信托融资的迫切性亦前所未有。重庆国投业务部黄先生称，最近一个工作日，自己还接待了数位地产开发商，“咨询以信托方式融资的地产开发商忽然多起来”，黄如此评价。

　　种种迹象表明，房地产信托已卷土重来。

　　信托成为前期开发资金来源

　　房产信托曾经历大起大落。2005年起，银监会连续3年发布规定，严禁信托公司向项目资本金比例达不到30%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。由此，非实力雄厚者不能尝鲜，以重庆为例，曾成功申请信托的渝开发、钱江集团、龙湖，均是赫赫有名。

　　重庆国投内部人士认为，房地产上市公司以前融资主要以定向增发、公开增发和公司债三种形式进行，随着股指的大幅下挫，房地产上市公司通过股市增发实现融资的可能性越来越小，加上通过银行贷款融资难度的增大，很可能拉开“第四种融资”竞赛——信托融资，这成为信托渠道受房地产企业青睐的主要原因。

　　中国指数研究院西南分院研究员吴晓桃分析，房地产的产业链分前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段等三个阶段。而在前期置地阶段和开发楼盘阶段，是需要大量资金投入的，这些资金其中一个来源，就是信托。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。(www.trustlaws.net)

　　重庆信托更关注外地项目

　　地产信托一向青睐强者，这在重庆尤其明显。截至去年年底，重庆发行过的单个地产项目信托计划有5个，平均1年不到1个。

　　记者日前致电重庆国投高层侯先生，他明确表示，只对重庆地产开发前50强企业有合作兴趣。重庆信托公司更多关注的是外地地产项目，发行了包括北京庄胜住宅项目等信托产品。

　　相对于地产，重庆的信托公司对股票业务更有兴趣。根据统计，2007年，该公司参与证券一级市场首发增发配售累计申购资金量达到832.02亿元，位列全国信托公司第四位。

　　信托业会否将更多的目光关注到重庆地产上?信托方面人士未回答此问题，给重庆地产商留下了一个悬念。

　　地产信托能否救市有待考证

　　在寻求融资新渠道上，“运气+实力”才能让地产商如愿成功通过信托集资。换言之，地产信托并不比银行更容易成功，地产信托能否扮演银行角色缺失后的“救火员”身份，还有待时间考证。

　　信托公司方面表示，信托前期审查严格，真正能“过五关斩六将”的地产公司很少。对大多数房企来说，受到监管层严控的房地产信托，仍然是操作难度很大、成功几率很小的融资方式。

　　即使能成功发放信托计划，也未必意味着能成功融资，几年前，重庆国投推出的景龙国际名苑项目资金信托计划，就因为实际募集金额未达到要求而不得不宣布计划不成立。