所在位置:网站首页 >房地产专业领域 > 物业 > 正文

物业管理合同纠纷仲裁的实务探讨

来源:无  作者:admin  时间:2014-04-01 19:21:05

  [摘 要]:由于物业管理合同纠纷关系复杂,涉及到多方面的法律主体,各方的权、责、利不清,并且目前此类法律法规欠缺、可操作性不强,制度设立的科学性也有待于实践检验等诸多因素,使得仲裁过程中对此类案件的仲裁程序和实体方面都较难以把握。现结合办理仲裁案件的实际情况,对此类仲裁案件的有关问题提出探讨,借以抛砖引玉。

  [英文摘要]:

  [关 键 字]:

  [论文正文]:

  随着我国住房制度的改革和住宅商品化的推广,社会上的物业管理纠纷大量出现,并呈现出不断增长的趋势。在2003年3.15公布的统计数字中,关于物业管理的投诉占到各类商品投诉的第四位。在厦门地区,物业管理的纠纷也类型各异,个别甚至引发了暴力冲突事件。今年,厦门仲裁委员会也已受理了多起的物业管理纠纷仲裁案。由于物业管理合同纠纷关系复杂,涉及到多方面的法律主体,各方的权、责、利不清,并且目前此类法律法规欠缺、可操作性不强,制度设立的科学性也有待于实践检验等诸多因素,使得仲裁过程中对此类案件的仲裁程序和实体方面都较难以把握。现结合办理仲裁案件的实际情况,对此类仲裁案件的有关问题提出探讨,借以抛砖引玉。

  一、物业管理纠纷的性质和表现形式。根据2003年5月28日国务院公布的《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此,物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷,具体包括物业管理权的纠纷、物业管理费的纠纷、物业管理责任的纠纷等。

  二、关于物业管理纠纷案件中仲裁可受理的范围。1、只有平等主体之间发生的物业管理纠纷才具有可仲裁性。物业管理活动的基础是物业服务合同,而物业服务合同是作为平等主体的业主和物业管理企业之间签订的有偿服务合同,基于物业服务合同而产生的纠纷,是属于平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,符合《中华人民共和国仲裁法》规定的仲裁范围,具有可仲裁性。至于业主、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位与建设行政主管部门、物价管理部门之间的行政管理关系而引起的行政纠纷不具有平等性,业主私自违章搭盖、侵权索赔方面的纠纷不存在书面的仲裁协议,都不属于仲裁的可受理范围。2、必须签订了有效的仲裁协议。由于仲裁协议是仲裁受理的前提,因此,在仲裁案中必须审查双方当事人是否存在有效的仲裁协议,只有在物业服务合同或补充协议中签订有效的仲裁协议,仲裁委员会才能受理该物业管理纠纷,否则无权进行管辖。3、符合法定程序产生并取得业主大会表决同意或授权的业主委员会与具有物业管理资质的物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力,物业服务合同中约定的仲裁协议对全体业主和实际使用人具有法律约束力,该物业管理区域内的任何一个业主或物业使用人以其本人与物业管理企业之间未实际签订仲裁协议为由提出的仲裁管辖异议均不能成立。

  三、仲裁主体的确认。由于物业管理涉及到多方面的法律关系:一是开发建设单位与业主之间的关系;二是开发建设单位与物业管理企业之间的关系;三是物业管理企业与业主委员会之间的关系;四是业主委员会、业主与物业使用人之间的关系;五是业主、物业使用人、业主委员会与物业管理企业之间的关系等等。一旦发生物业管理仲裁纠纷,首先应进行确认的是仲裁主体。一般地讲,作为物业服务合同的双方当事人是作为委托方的业主、业主委员会和受托方的物业管理企业:1)对于业主,必须是房屋的所有人,也包括新建物业未出售前的开发建设单位.如果业主和物业的实际使用人不一致,业主主张应由物业实际使用人承担权利义务的,则应该由业主和物业实际使用人共同作为仲裁案件的一方当事人,他们之间相互承担连带责任。2)对于业主委员会,应着重审查业主委员会的成立是否符合法定的程序:首先,业主大会的召开必须有持有二分之一以上投票权的业主参加;其次,业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经全体业主所持投票权三份之二以上通过;再次,召开业主大会应当于会议召开前15天通知全体业主,业主委员会委员应当是业主,即房屋的所有权人;最后,业主委员会选举产生后应当向所在地的房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主大会的执行机构,是经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,实行自治管理,维护业主合法权益的组织。其权利来源于业主,业主委员会行为的法律后果应直接由全体业主承受。在仲裁实践中,依法成立的业主委员会可以代表全体业主行使权利,但是义务的主体应该由全体业主各自自行承担,因此,对于物业管理企业因业主拖欠物业管理费引起的纠纷仲裁案应该以具体的欠费业主为被申请人,而不得以业主委员会为被申请人。3)对于物业管理企业,则必须审查其是否经工商登记领取了企业法人营业执照,并取得主管部门颁发的物业管理资质。在仲裁实践中,在业主和物业的实际使用人约定了由物业实际使用人承担物业管理合同的权利义务的情况下,物业实际使用人和业主连带成为物业管理纠纷的主体。

  四、关于法律的适用问题。对于物业管理纠纷,如果是属于物业服务合同方面的纠纷,应适用《中华人民共和国合同法》中合同法总则和委托合同的规定进行处理;如果涉及到侵权损害赔偿,还应该适用《中华人民共和国民法通则》的有关规定。对于行政法规如2003年5月28日国务院公布的《物业管理条例》在2003年9月1日起施行后也应该予以适用;而部门规章,如建设部令33号《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理收费管理办法》、由有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理方面的地方性法规如厦门市人大常委会制定的《厦门市住宅区物业管理条例》,在不与法律、行政法规相抵触的情况下,也可以参照适用。

  五、物业管理费纠纷的处理方式。物业管理企业提供物业管理服务,业主或物业使用人按照约定缴纳物业管理费,是物业服务合同中双方的基本权利义务。业主或物业使用人不按照物业服务合同的约定交纳物业管理费,属于违约行为,应承担违约责任。物业管理费纠纷虽然争议标的小,但是由于涉及物业管理区域内的众多主体,牵一发而动全局,单一案件的仲裁成本高,一般不到矛盾异常尖锐时不会提交仲裁,因此,此类案件处理起来必须非常谨慎、小心,应树立稳定压倒一切的大局观念。在实践中引起此类纠纷的原因复杂,包括由于开发建设单位的遗留问题引起的、物业管理企业提供的服务质量不符合合同约定引起的、公共分摊费用不明确引起的、收费不合理或依据不足引起的以及由于业主的观点未改变而无理拒交引起的等等。针对此类纠纷,仲裁庭应针对各种不同的抗辩理由并结合产生纠纷的具体原因,查明案件的事实,具体问题具体分析,分别作出处理:1、几乎一提到物业管理费的纠纷,业主提出的第一个抗辩理由是本人没有与物业管理企业签订物业服务合同,没有仲裁协议。如果没有物业服务合同就没有物业管理权,也就何来收费,何来仲裁管辖权?对此,仲裁庭应着重审查物业服务合同的效力问题。首先审查物业管理企业是否与业主或业主委员会签订物业服务合同,如果有签订物业服务合同,则再审查物业服务合同的签订是否得到业主大会的批准或授权,业主委员会的成立是否符合法定程序;在业主委员会成立前,是否由开发建设单位同物业管理企业签订前期物业服务合同等。如果都符合上述程序,则业主或物业使用人以其本人未出席业主大会、已投反对票以及其本人未签订物业服务合同等理由提出的抗辩均不能成立。2、对于业主以开发建设单位方面的原因提出的抗辩理由均不予采纳,应告知其属于另外一种法律关系,不得作为拒交物业管理费的抗辩理由,但应耐心予以解释、疏导,以免矛盾激化。3、对于确实因为物业管理企业提供的服务质量达不到标准的,则属于物业管理企业违约在先,业主拒交物业管理费属于一种行使抗辩权的自我救济行为,可根据物业管理企业的服务质量情况,必要时可请求物价管理部门出具鉴定意见,从而裁决业主适当少交物业管理费或驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理费的仲裁请求,而不应由业主承担违约责任。4、对于公共分摊费用不明确、收费不合理或收费依据不足引起的纠纷,仲裁庭应根据物业服务合同的约定、政府主管部门的有关规定及在物价管理部门核定的收费范围内,合理界定,对不应列入公摊的部分、收费不合理的以及没有依据的收费部分裁决予以驳回,而不应由业主承担违约责任。5、对于业主无理拒交物业管理费的,应裁决业主按照合同约定交纳物业管理费并承担逾期交纳的违约责任。

分享到:

相关文章:

咨询方式

林竹青律师

13893692248

364117309

在线咨询

添加微信

扫描添加微信